寧波中院開(kāi)大庭審理447戶狀告華泰房產(chǎn)侵權(quán)案
2006-03-24 05:14:54
圖一：本案出庭律師和律師助理（自左到右） 朱翠屏助理、楊學(xué)群律師、陳有西律師、黃海萍律師、孔夏雨律師 圖二：涉案訟爭(zhēng)的華泰小區(qū)房產(chǎn)。 . . [京衡律師網(wǎng)報(bào)道]今天（2006、3、23），寧波中級(jí)法院在一號(hào)大法庭公開(kāi)開(kāi)庭審理華泰小區(qū)447戶購(gòu)房業(yè)主狀告寧波華泰公司房產(chǎn)銷售侵權(quán)大案。寧波中級(jí)法院由資深法官徐盛森擔(dān)任審判長(zhǎng)組成合議庭審理了本案。法院領(lǐng)導(dǎo)、小區(qū)業(yè)主和其他法律界人士、社會(huì)群眾等400多人旁聽(tīng)了審判，人民日?qǐng)?bào)、新華社、浙江日?qǐng)?bào)、浙江電視臺(tái)、錢江晚報(bào)、浙江法制報(bào)、寧波日?qǐng)?bào)、寧波晚報(bào)等十多家媒體參加了采訪報(bào)道。 . . 被告代理人在庭審答辯中認(rèn)為，他們多建26800多平方米的事實(shí)存在，但按寧波規(guī)劃局的規(guī)定可以不計(jì)算容積率，小區(qū)竣工驗(yàn)收已經(jīng)通過(guò)，政府已經(jīng)認(rèn)可。他們多建房產(chǎn)是為了業(yè)主的利益，自己多建實(shí)際上是虧損的，因此不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。本所律師對(duì)被告的這些觀點(diǎn)用證據(jù)和法律規(guī)定進(jìn)行了有力的反駁。（詳見(jiàn)《代理詞》 . . 本所派出本所主任陳有西高級(jí)律師、行政訴訟部主任黃海萍律師、房地產(chǎn)部楊學(xué)群律師、知識(shí)產(chǎn)權(quán)部副主任孔夏雨律師、復(fù)旦大學(xué)法律碩士朱翠屏律師助理出庭進(jìn)行了訴訟。本所刑事部主任徐宗新律師、刑事部羅益群律師助理、行政訴訟部王軍武律師、京衡寧波分所主任陶旭峰律師等駐寧波律師，參加了庭審旁聽(tīng)。本所出庭律師第一次以律師身份運(yùn)用寧波中級(jí)法院大法庭的多媒體示證系統(tǒng)的良好硬件設(shè)施，進(jìn)行了證據(jù)演示，以直觀形象的方式充分地向合議庭展示了原告方的事實(shí)、證據(jù)和法律觀點(diǎn)。旁聽(tīng)人士反響強(qiáng)烈。 . . . 今天的庭審沒(méi)有當(dāng)庭判決，原被告雙方均表示愿意由法庭主持先進(jìn)行一次調(diào)解。原告將在維護(hù)自身權(quán)益的前提下，根據(jù)被告的態(tài)度考慮調(diào)解的可能性。 . . 據(jù)悉，今晚浙江的電視新聞和明天的各媒體都將報(bào)道庭審的實(shí)況。 下面是本案的《起訴書(shū)》和律師在法庭上發(fā)表的《代理詞》 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 民事起訴狀 原告：何其一等 447 戶購(gòu)房戶 (只列訴訟代表人,全體名單見(jiàn)附頁(yè)) 被告：寧波華泰房地產(chǎn)股份有限公司 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 訴訟請(qǐng)求： 1、判決被告賠償原告各項(xiàng)損失計(jì)5000萬(wàn)元； 2、判令被告按設(shè)計(jì)規(guī)范要求，建好小區(qū)每幢房的護(hù)坡散水； 2、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 事實(shí)與理由： . 原告計(jì)447戶，為被告開(kāi)發(fā)之房產(chǎn)寧波鄞州區(qū)“華泰星城”商品房的購(gòu)房戶。均同被告簽訂有商品房購(gòu)銷合同。為被告違反國(guó)家批準(zhǔn)的規(guī)劃、樓盤銷售預(yù)告條款、擅自大規(guī)模超規(guī)劃增加建筑面積、車庫(kù)面積、大量擠占綠地面積、違反建筑審批容積率，嚴(yán)重侵權(quán)損害原告共同合法房產(chǎn)權(quán)益事，特向法院起訴維護(hù)自己合法共有房產(chǎn)權(quán)益。 . 2002年8月8日，被告通過(guò)招標(biāo)向?qū)幉ㄊ雄粗輩^(qū)國(guó)土資源局受讓得一宗位于鄞州區(qū)姜山鎮(zhèn)東光村的國(guó)有土地使用權(quán)，該宗地面積80020平方米，用途為住宅，土地開(kāi)發(fā)建設(shè)與利用條件為：容積率小于等于1.4，綠地率大于等于32%。被告于2003年8月25日經(jīng)鄞州區(qū)規(guī)劃局批準(zhǔn)，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，許可證確定各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為：總建筑面積111950平方米，小區(qū)容積率1.4，建筑密度29%，綠化率33%。 . 2003年9月，被告詬玫乜檣峽?級(jí)?そㄉ瑁?004年3月，被告向鄞州區(qū)房地產(chǎn)管理處申請(qǐng)取得商品房預(yù)售許可證，并以樓書(shū)、宣傳單頁(yè)，向社會(huì)廣泛介紹該樓盤，原文主要內(nèi)容有：“11萬(wàn)余平方米的資優(yōu)生活領(lǐng)域；25000左右平方米的綠地；6000平米的純英倫藝術(shù)中庭”，并附“華泰星城小區(qū)總平面示意圖”。在被告的大肆宣傳下，原告比較了其他各小區(qū)樓盤，最后與被告簽訂了《購(gòu)房合同》，購(gòu)買了被告華泰小區(qū)的商品房。雙方簽訂的《購(gòu)房合同》第1條內(nèi)容為：“出賣人經(jīng)出讓方式取得位于鄞州區(qū)姜山鎮(zhèn)東光村編號(hào)為鄞土招[2002]第3號(hào)地塊的土地使用權(quán)。出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為（2003）浙規(guī)工證026477號(hào)”。確認(rèn)了上述土地出讓條件和規(guī)劃批復(fù)的各項(xiàng)指標(biāo)條件，作為銷售房產(chǎn)的合同要素。 . 2005年4月，被告通知原告可以交付房產(chǎn)。原告通過(guò)對(duì)房屋及小區(qū)環(huán)境的檢查，發(fā)現(xiàn)房屋不同程度存在質(zhì)量問(wèn)題，總建筑面積增加，綠地面積減少，小區(qū)容積率及綠化率不符合雙方簽訂購(gòu)房合同時(shí)的約定及樓書(shū)的宣傳明示。原告遂找被告進(jìn)行交涉，被告對(duì)小區(qū)容積率和綠化率作出答復(fù)，承認(rèn)小區(qū)總建筑面積增加了1119平方米，綠地面積減少了1168平方米，并同意就此向原告作出257萬(wàn)元的賠償，原告對(duì)此答復(fù)無(wú)法接受，且發(fā)現(xiàn)建筑面積增加和綠地減少遠(yuǎn)不止這些內(nèi)容，后雙方未達(dá)成賠償協(xié)議。 . 原告經(jīng)過(guò)長(zhǎng)久的交涉和向政府職能機(jī)關(guān)投訴，得不到解決。政府部門最后告知原告通過(guò)法律渠道合法解決糾紛。原告隨即共同研究后聘請(qǐng)了代理律師，向有關(guān)部門進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查取證。證實(shí)：被告違規(guī)先建后批，通過(guò)關(guān)系不正當(dāng)?shù)孬@取了先建后批部分超建面積（即1119平方米部分）的“合法手續(xù)”，這種銷房合同以后的“補(bǔ)批”仍然直接違背了銷房合同的條款。同時(shí)，“補(bǔ)批”的只是小部分面積，大量面積至今仍屬于違法建筑，而且此部分面積更大。當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門對(duì)此違法默認(rèn)；當(dāng)?shù)仳?yàn)收部門違法通過(guò)竣工驗(yàn)收。 . 詳細(xì)事實(shí)是：2005年3月22日，經(jīng)鄞州區(qū)規(guī)劃局進(jìn)行處罰處理后，補(bǔ)辦了超建面積的規(guī)劃手續(xù)，領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》正本，總建筑面積為113069平方米，比原、被告雙方最初簽訂的購(gòu)房合同中約定的規(guī)劃許可證上的總建筑面積多出1119平方米。但根據(jù)從規(guī)劃局調(diào)取的被告自己上報(bào)的《工程竣工資料存檔憑證》，華泰星城住宅小區(qū)總建筑面積實(shí)際高達(dá)138757平方米（其中住宅123118平方米），該總建筑面積比《購(gòu)房合同》約定的《規(guī)劃許可證》副本上的總建筑面積多出競(jìng)達(dá)26807平方米，比規(guī)劃局核發(fā)的《規(guī)劃許可證》正本上的總建筑面積多出25688平方米。從寧波市鄞州區(qū)測(cè)繪院出具的《寧波華泰星城小區(qū)竣工測(cè)量技術(shù)說(shuō)明》中標(biāo)明：“建筑占地面積為24579平方米，綠地面積約為29608平方米（其中植草磚面積為5262平方米）”。經(jīng)測(cè)算，小區(qū)實(shí)際建筑密度為30.7%，超出經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃建筑密度。根據(jù)鄞州區(qū)建設(shè)局出具的《鄞州區(qū)綠化建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收意見(jiàn)單》，小區(qū)綠地面積為25150平方米，綠地率31.3%，綠地面積減少了1404平方米。 . 另外，該小區(qū)地上車庫(kù)建筑層高實(shí)際為2.4米，按照國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》GB/T17986.1-2000和建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》（建住房[2002]74號(hào)）的規(guī)定，高度達(dá)到2.2米的建筑應(yīng)計(jì)入總建筑面積，并計(jì)入容積率。故本小區(qū)所有車庫(kù)建筑面積（177個(gè)車位4045平方米）應(yīng)當(dāng)計(jì)入總建筑面積。實(shí)際上，被告已經(jīng)獲取的《寧波市鄞州區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)用證》（鄞）房準(zhǔn)字（2005）第02號(hào)，就是這樣計(jì)算的。其實(shí)際面積已經(jīng)加上此4045平方米車庫(kù)，總計(jì)為117114.88平方米。據(jù)此計(jì)算，小區(qū)容積率已高達(dá)1.46（總建筑面積117114除以用地面積80020）。按被告上報(bào)的規(guī)劃局備案的實(shí)際建筑面積1385757平方米計(jì)算,容積率高達(dá)1.73，更是嚴(yán)重超標(biāo)。 . 同時(shí)，根據(jù)建設(shè)部國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑地面設(shè)計(jì)規(guī)范》（建標(biāo)[1996]404號(hào)），該小區(qū)建設(shè)設(shè)計(jì)圖紙?jiān)诮ㄖ飰Ω闹茉O(shè)計(jì)了“護(hù)坡”散水。但經(jīng)原告實(shí)地查看證實(shí)：小區(qū)各幢建筑都未建“護(hù)坡”散水設(shè)置，而是將應(yīng)設(shè)置散水部位都予植草，以“充足”綠地，從而使綠地面積得到虛假增加。如扣除應(yīng)建的散水面積（1598平方米），綠地面積實(shí)際減少約3002平方米。（實(shí)際遠(yuǎn)不止這些面積。最終將以訴訟后申請(qǐng)法院委托中介機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)為準(zhǔn)）。同時(shí)，為“充足”綠地面積，所有地面車庫(kù)沒(méi)有水泥通道，臨時(shí)種上草坪充數(shù)。進(jìn)行欺騙性驗(yàn)收。此部分綠地面積亦系虛假。 . 另外，被告因大量增加建筑面積，導(dǎo)致間距過(guò)密，不得不對(duì)7 幢房產(chǎn)進(jìn)行了降低基礎(chǔ)處理，使得這些房產(chǎn)底層沉入地面以下，處于積水位置。根據(jù)以上事實(shí)，被告違反合同侵犯原告的權(quán)益有如下幾方面： 1、 按違法超標(biāo)建筑面積計(jì)，達(dá)25688平方米（除去獲得“補(bǔ)批”的1119平方米）； 2、 按違反銷售合同和宣傳承諾的超標(biāo)建筑面積計(jì)，達(dá)26807平方米（即加回賣后再“補(bǔ)批”的1119平方米）； 3、 違規(guī)增加車庫(kù)建筑面積（177個(gè)車位4045平方米）； 4、 容積率從批準(zhǔn)的1.4提高到實(shí)際的1.73，嚴(yán)重違法、違約； 5、 所有每幢房屋未建“護(hù)坡”散水； 6、 綠地面積現(xiàn)存已知的即減少3002平方米（最后實(shí)測(cè)為準(zhǔn)）。護(hù)坡面積和車庫(kù)通道面積均被植上草皮充作綠地率。 綜上，原告認(rèn)為：原、被告簽訂《購(gòu)房合同》，合同中示明了被告取得的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》條款是為雙方的合同約定要素。被告應(yīng)按合同中約定的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行建設(shè)。同時(shí)，被告的售樓廣告及樓書(shū)中公示了小區(qū)總平面示意圖和綠化面積、條件，也應(yīng)當(dāng)視為合同條款。原告已對(duì)被告此時(shí)取得的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)產(chǎn)生合同上的信賴和約定，被告應(yīng)按照（2003）浙規(guī)工證026477號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》規(guī)定的容積率及綠化率等條件進(jìn)行建設(shè)。但被告在實(shí)際建設(shè)中卻沒(méi)有嚴(yán)格按照土地、規(guī)劃部門審批的各項(xiàng)條件進(jìn)行建設(shè)，使得小區(qū)容積率、綠化率嚴(yán)重不符合雙方在合同中的約定。同時(shí)，雙方簽訂的購(gòu)房合同第1條及售樓廣告均系被告對(duì)原告的承諾，根據(jù)最高法院的司法解釋，樓書(shū)的宣傳屬于合同附件，對(duì)被告有直接的合同約束力。因此，被告的做法違反了《浙江省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法〉辦法》第28條第1款第5項(xiàng)規(guī)定：“小區(qū)綠化率、房屋間距、容積率等外部環(huán)境以及其他配套設(shè)施與承諾（包括構(gòu)成要約的商業(yè)廣告）不相符的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)消費(fèi)者的要求負(fù)責(zé)退房，并承擔(dān)其他民事責(zé)任。”被告大量增加建筑面積和車庫(kù)面積的行為大大增加了小區(qū)的居住人口和車輛，破壞了整個(gè)小區(qū)的設(shè)計(jì)和審批規(guī)劃，極大地降低了原告住房的價(jià)值和整體的居住環(huán)境質(zhì)量，增加了擁擠程度，多建的面積為自己獲取了數(shù)千萬(wàn)的巨額暴利，嚴(yán)重地?fù)p害了原告的合法權(quán)益。被告的行為，實(shí)際對(duì)全體原告既構(gòu)成了合同的違約，又構(gòu)成了財(cái)產(chǎn)侵權(quán)。原告認(rèn)為本案以民事共同財(cái)產(chǎn)被侵權(quán)的事實(shí)和特征更為明顯，故選擇按民事侵權(quán)進(jìn)行起訴。 . 按其超建總面積22762平方米(超建總面積26807平方米，扣除車庫(kù)面積4045平方米另計(jì)),每平方米銷售均價(jià)4000元/平方米計(jì)。4045平方米折合177個(gè)車庫(kù),每個(gè)10萬(wàn)元計(jì)，被告的違法、違約行為為自己增加了銷售收入達(dá)1億多元，扣除合理建筑成本，侵權(quán)獲利達(dá)6800萬(wàn)元以上。 . 考慮到本案超規(guī)劃違章建筑和違反合同超建的房產(chǎn)已經(jīng)建成并出售，部分業(yè)主已經(jīng)入住，從社會(huì)效益及訴訟經(jīng)濟(jì)原則出發(fā)，原告訴請(qǐng)排除妨害拆除違章建筑既不經(jīng)濟(jì)也不現(xiàn)實(shí)，故選擇要求按被告侵權(quán)的實(shí)際所得獲利來(lái)對(duì)原告進(jìn)行賠償。 . 本案屬于必要共同訴訟。（一）被侵權(quán)多建的房產(chǎn)、車庫(kù)、減少的綠地現(xiàn)在是無(wú)法各戶分割的，原告被侵犯的小區(qū)公共房產(chǎn)權(quán)利標(biāo)的是共同的，尚不能確定每位原告的具體面積和應(yīng)得賠償，無(wú)法分割起訴，因此原告之訴為必要的共同訴訟；（二）各原告是同被告直接簽訂購(gòu)房合同的相對(duì)人，同被告有直接的法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，故有共同原告資格，直接享有訴權(quán)；（三）全體原告已經(jīng)達(dá)成一致按共同共有的請(qǐng)求進(jìn)行訴訟，索賠所得將自行按約定處理。因此，各位原告作為必要的共同訴訟的原告人，向法院一并提起訴訟。 . 本案屬于重大集團(tuán)訴訟案件。原告已達(dá)400多戶，在本省內(nèi)屬于有重大影響的訴訟。且訴訟標(biāo)的已經(jīng)達(dá)到高級(jí)法院受理的級(jí)別管轄標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)?shù)卣畬?duì)于原告與被告之間的糾紛也很重視，要求原告依法律進(jìn)行訴訟，依法保護(hù)自身合法權(quán)益，用法律調(diào)整好矛盾關(guān)系。在高級(jí)法院一審有利于法院超脫、公正地審理本案。為此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第20條規(guī)定，原告特向貴院提出起訴，請(qǐng)貴院作為一審受理審判。 . 根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，現(xiàn)特向貴院起訴。對(duì)擅自增加建筑面積給原告造成的損害，請(qǐng)求按照被告超建部分的出售實(shí)際利潤(rùn)計(jì)算，來(lái)支付賠償金。對(duì)綠地減少部分給原告造成的損害，請(qǐng)求按照被告售房款的5%支付賠償金。賠償請(qǐng)求標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算另行說(shuō)明。原告為維護(hù)自己的合法權(quán)益進(jìn)行的維權(quán)、調(diào)查、取證所支出的費(fèi)用共計(jì)8萬(wàn)元，這部分損失被告應(yīng)當(dāng)依法賠償。請(qǐng)依法維護(hù)原告的合法權(quán)益，支持原告的訴訟請(qǐng)求。 . . 此致 浙江省高級(jí)人民法院 . . . . . . . . . 具狀人：（原告簽名附后） . . . . . . . . . 二00五年 十 月十二 日 附：證據(jù)21份 法律依據(jù)6 份 . . . . . 何其一等447戶業(yè)主訴寧波華泰股份有限公司 . . . . . . . . . 房屋買賣侵權(quán)糾紛案 . . . . . . . . . 第一審代理詞 審判長(zhǎng)、審判員： . 浙江京衡律師事務(wù)所接受本案原告的委托，指派我們擔(dān)任他們的委托代理人。本案是有重大影響的集團(tuán)訴訟案件，對(duì)于這樣的案件，我們很慎重，在起訴之前做了大量的調(diào)查取證工作。通過(guò)今天的庭審及在這之前已進(jìn)行的證據(jù)交換、質(zhì)證，我們認(rèn)為，被告的行為對(duì)原告構(gòu)成侵權(quán)的事實(shí)是清楚的,證據(jù)是確鑿的。 根據(jù)法庭總結(jié)的本案的焦點(diǎn)，主要是被告實(shí)際交付的建筑綠地有無(wú)減少；被告交付的小區(qū)建筑面積有沒(méi)有違反規(guī)劃地增加；判斷建筑面積和容積率的依據(jù)是國(guó)家規(guī)定的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)還有寧波市政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，本案銷售標(biāo)的有沒(méi)有違反規(guī)劃和向購(gòu)房戶的承諾，原告的權(quán)利構(gòu)成到底是什么樣的等等?，F(xiàn)根據(jù)上述的要點(diǎn)，將我們的代理意見(jiàn)陳述如下，請(qǐng)法庭審查、采納： 一、 關(guān)于本案基本背景的認(rèn)識(shí) . 本案是訖今為止浙江省內(nèi)原告最多的一個(gè)商品房買賣侵權(quán)糾紛。原告有447戶，實(shí)際上還有好多業(yè)主想加入訴訟，由于起訴日的確定，我們沒(méi)有再擴(kuò)大。本案起訴的標(biāo)的5000萬(wàn)元，也是房產(chǎn)業(yè)主維權(quán)案中少見(jiàn)的。是原告和代理律師提出了過(guò)分的要求，還是被告確實(shí)構(gòu)成了嚴(yán)重的侵權(quán)事實(shí)，現(xiàn)在寄希望于法庭進(jìn)行公正裁斷。我們認(rèn)為，相對(duì)于被告的嚴(yán)重侵權(quán)事實(shí)，這樣的訴訟標(biāo)的是不高的，原告沒(méi)有提過(guò)分的要求。被告的非法侵權(quán)獲利遠(yuǎn)高于此數(shù)。本案被告是在寧波有很大影響力的房地產(chǎn)公司，已經(jīng)有很多的樓盤業(yè)績(jī)，在寧波的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中是有功勞的。正因?yàn)槿绱耍@樣的公司也進(jìn)行大規(guī)模的侵犯業(yè)主權(quán)益的行為，為了提高自己的獲利空間，而不惜損害如此眾多的業(yè)主的權(quán)益，侵權(quán)行為是有代表性的。因此本案的審判有標(biāo)志性的意義。本案起訴之前，原告進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)經(jīng)年的維權(quán)，也引起過(guò)群眾上訪事件，最后原告選擇了依法解決的理性的方式，得到了當(dāng)?shù)卣闹С趾屠斫猓覀兿嘈欧ㄍヒ彩悄軌蚶斫獾摹１景甘且黄鸷币?jiàn)的嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益，為開(kāi)發(fā)商獲取了暴利的案例，請(qǐng)法庭能夠跳出一般性的消費(fèi)者維權(quán)的案件的思路進(jìn)行公正審理，制約不誠(chéng)信的房產(chǎn)商，保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，以達(dá)到規(guī)范、整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的。 二、 關(guān)于被告的侵權(quán)事實(shí) . 本案被告侵權(quán)是因?yàn)殇N售房產(chǎn)中，進(jìn)行了虛假的銷售廣告宣傳、違反規(guī)劃少批多建大量增加建筑面積、違反規(guī)劃大量增加容積率、違反規(guī)劃和廣告宣傳減少綠地面積。其實(shí)還有房屋的質(zhì)量問(wèn)題和小區(qū)的總體設(shè)施不到位問(wèn)題，因?yàn)楸景傅墓餐V訟無(wú)法區(qū)別每幢房產(chǎn)每戶房屋的個(gè)別責(zé)任，沒(méi)有在本案中起訴。 1、 違反土地出讓規(guī)定大量增加建筑面積。 2002年8月8日，被告通過(guò)招標(biāo)向?qū)幉ㄊ雄粗輩^(qū)國(guó)土資源局受讓得一宗位于鄞州區(qū)姜山鎮(zhèn)東光村的國(guó)有土地使用權(quán)，該宗地面積80020平方米，用途為住宅，土地開(kāi)發(fā)建設(shè)與利用條件為：容積率小于等于1.4，綠地率大于等于32%。被告于2003年8月25日經(jīng)鄞州區(qū)規(guī)劃局批準(zhǔn)，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，許可證確定各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為：總建筑面積111950平方米，小區(qū)容積率1.4，建筑密度29%，綠化率33%。 . 而實(shí)際上，被告在這一受讓地塊上建造了高達(dá)138757平方米的房產(chǎn)。不管被告在容積率的理解等問(wèn)題上進(jìn)行辯解。這一建筑面積的事實(shí)已經(jīng)被被告自己的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告所證實(shí)，也一直是被告在答辯狀和法庭上承認(rèn)的。實(shí)建的138757平方米減去土地規(guī)劃允許的總建筑面積111950平方米，這里擴(kuò)建的面積高達(dá)26807平方米。即使按低于市場(chǎng)價(jià)的5000元/平方米計(jì)算，被告即可以增加銷售收入1、3億多元。 2、違反事先小區(qū)審批規(guī)劃大量擴(kuò)大建筑面積 按照我們從寧波市規(guī)劃局取證到的2003年8月25日鄞州區(qū)規(guī)劃局的《建設(shè)工程規(guī)劃收可證》副本（原告證據(jù)三），規(guī)劃建筑面積為111950平方米。其中，地下汽車庫(kù)為3000平方米，半地下汽車庫(kù)為3600平方米。但被告違反事先規(guī)劃，實(shí)際在該小區(qū)內(nèi)造了138757平方米房子。地上車庫(kù)變成了4045.93平方米，地下車庫(kù)變成了6711.39平方米。(見(jiàn)原告證據(jù)八)2005年3月22日，經(jīng)鄞州區(qū)規(guī)劃局違反行政執(zhí)法責(zé)任，以罰代執(zhí)，進(jìn)行處罰處理后，給被告違法“補(bǔ)辦”了超建面積的規(guī)劃手續(xù)，被告領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》正本，總建筑面積為113069平方米，故意沒(méi)有計(jì)算多建的2萬(wàn)多平方米建筑面積。只認(rèn)定為多出1119平方米，進(jìn)行輕描淡寫(xiě)的處罰。但根據(jù)從規(guī)劃局存檔調(diào)取的被告自己上報(bào)的《工程竣工資料存檔憑證》（證據(jù)十一），仍然露出了真相：華泰星城住宅小區(qū)總建筑面積實(shí)際高達(dá)138757平方米（其中住宅123118平方米）。 3、違反銷售廣告宣傳事后大量增加建筑面積。 2004年3月，被告向鄞州區(qū)房地產(chǎn)管理處申請(qǐng)取得商品房預(yù)售許可證，并以樓書(shū)、宣傳單頁(yè)，向社會(huì)廣泛介紹該樓盤，原文主要內(nèi)容有：“11萬(wàn)余平方米的資優(yōu)生活領(lǐng)域；25000左右平方米的綠地；6000平米的純英倫藝術(shù)中庭”，并附“華泰星城小區(qū)總平面示意圖”。在被告的大肆宣傳下，原告比較了其他各小區(qū)樓盤，最后與被告簽訂了《購(gòu)房合同》，購(gòu)買了被告華泰小區(qū)的商品房。雙方簽訂的《購(gòu)房合同》第1條內(nèi)容為：“出賣人經(jīng)出讓方式取得位于鄞州區(qū)姜山鎮(zhèn)東光村編號(hào)為鄞土招[2002]第3號(hào)地塊的土地使用權(quán)。出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為（2003）浙規(guī)工證026477號(hào)”。這一售樓廣告明確指明了鄞州區(qū)原先審批的規(guī)劃建筑面積是雙方合同中約定的環(huán)境條件。并附明總平面圖?？偨ㄖ娣e只有11萬(wàn)余平方米。綠地和藝術(shù)中庭總的休閑區(qū)面積總計(jì)應(yīng)有31000平方米。這是對(duì)買房戶的承諾。必須遵守。但被告在賣房成功后的實(shí)際建筑中，不但違反土地出讓和規(guī)劃設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，也直接違反向消費(fèi)者的廣告承諾。按照最高法院的司法解釋，明確構(gòu)成了對(duì)購(gòu)房戶的侵權(quán)。 . 被告自認(rèn)的并報(bào)規(guī)劃局存檔的也即將來(lái)要領(lǐng)取房產(chǎn)證土地證的總建筑面積，是138757平方米。該總建筑面積比《購(gòu)房合同》文本中指明約定的《規(guī)劃許可證》副本上的總建筑面積多出26807平方米，比規(guī)劃局核發(fā)的《規(guī)劃許可證》正本上的總建筑面積也多出25688平方米。被告無(wú)法否認(rèn)建筑面積的超標(biāo)，但在容積率則進(jìn)行自己的任意解釋。認(rèn)為他們的容積率可以由他們自己理解。但本案我們起訴的主要問(wèn)題之一，是建筑面積超過(guò)了國(guó)家土地拍賣時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)。我們先撇開(kāi)容積率問(wèn)題不談，僅建筑面積超過(guò)2萬(wàn)6千多平方米這一事實(shí)即已經(jīng)可以確定被告的嚴(yán)重侵權(quán)行為。 4、被告關(guān)于建筑面積的備案和解釋自相矛盾證明了多建的事實(shí)。 被告對(duì)自己建造涉案小區(qū)的建筑面積已達(dá)到138757平方米的事實(shí)進(jìn)行了確認(rèn)。這138757平方米的建筑面積有如下分類組成： 1、根據(jù)被告自己上報(bào)的《工程竣工資料存檔憑證》（原告證據(jù)11）：其中住宅123118平方米；幼兒園1800平方米；商鋪7128平方米；地下室6711平方米。共為138757平方米。 2、被告在答辯中確認(rèn)，總建筑面積確實(shí)為138757平方米。但他們的說(shuō)法是分為兩部分：第一為計(jì)入容積率的建筑面積113069（這部分建筑面積包括幼兒園和商鋪建筑面積----原告注）；第二為他們認(rèn)為可以“不計(jì)入容積率”的建筑面積25688平方米。（其中地上車庫(kù)（即每幢住宅底層）4045平方米，地下車庫(kù)（專用大型停車場(chǎng)）6711平方米，附屬設(shè)施面積2060平方米，車棚（住宅底層庫(kù)房）面積12872平方米）。 . 被告的這種說(shuō)法恰恰證明了他們說(shuō)法的自相矛盾性。根據(jù)被告自己上報(bào)的材料及答辯可以分析出，住宅123118平方米內(nèi)包括地上車庫(kù)（即住宅底層一樓的車庫(kù)）及車棚（住宅底層的車棚）和附屬設(shè)施建筑面積，也就是說(shuō)地上車庫(kù)和車棚及附屬設(shè)施面積已被被告計(jì)入住宅面積。 現(xiàn)在，被告回避了建筑面積問(wèn)題。而是強(qiáng)調(diào)“容積率”問(wèn)題，企圖以規(guī)劃局的核準(zhǔn)“可以不計(jì)容積”為其作為避風(fēng)港。被告這種說(shuō)法回避了我們起訴的主要問(wèn)題是建筑面積超過(guò)指標(biāo)的問(wèn)題。 5、違反規(guī)劃和售樓廣告承諾大面積減少綠地。 根據(jù)2002年8月8日出讓土地時(shí)的規(guī)劃，該宗地面積80020平方米，用途為住宅，土地開(kāi)發(fā)建設(shè)與利用條件為：容積率小于等于1.4，綠地率大于等于32%。華泰小區(qū)的綠地面積至少應(yīng)為26406平方米。 根據(jù)被告自己對(duì)購(gòu)房戶的廣告宣傳：“11萬(wàn)余平方米的資優(yōu)生活領(lǐng)域；25000左右平方米的綠地；6000平米的純英倫藝術(shù)中庭”，并附“華泰星城小區(qū)總平面示意圖”。 其綠地面積應(yīng)為31000多平方米。 . 但實(shí)際如何呢？根據(jù)鄞州區(qū)建設(shè)局出具的《鄞州區(qū)綠化建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收意見(jiàn)單》（證據(jù)十三），小區(qū)綠地面積為25150平方米，綠地率31.3%，比原批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)綠地指標(biāo)26554平方米，減少了1404平方米。（見(jiàn)被告交費(fèi)發(fā)票） 被告交了易地綠化費(fèi)。直接損害了本小區(qū)業(yè)主的權(quán)益。被告自己只承認(rèn)短少的綠地面積為1168平方米。（證據(jù)十六）但實(shí)際上，這個(gè)驗(yàn)收的綠地面積是不真實(shí)而錯(cuò)誤的。小區(qū)綠地面積短少遠(yuǎn)不止這一些。請(qǐng)看我們下面的證據(jù)。 1、被告自己承認(rèn)綠地面積因姜山鎮(zhèn)的要求小區(qū)西側(cè)道路紅線退讓2米而造成綠地減少1168平方米；實(shí)際他們驗(yàn)收時(shí)證實(shí)的數(shù)據(jù)，也減少達(dá)1404平方米，并不止姜山鎮(zhèn)的這一退讓部分。雖然他們補(bǔ)交錢進(jìn)行了異地綠化，但對(duì)于本小區(qū)而言，仍然是直接損害了本小區(qū)業(yè)主的權(quán)益； 2、被告未建“護(hù)坡”散水設(shè)置，而是將設(shè)置散水部位都予植草，以“充足”綠地，從而使綠地面積得到虛假增加。應(yīng)建的散水面積經(jīng)過(guò)原告的計(jì)算，37幢房產(chǎn)，每幢(按設(shè)計(jì)圖最小的一幢計(jì))周長(zhǎng)為113米，(證據(jù)十四規(guī)劃平面詳圖)37幢的周長(zhǎng)總長(zhǎng)4195米，護(hù)坡設(shè)計(jì)圖和竣工圖(證據(jù)十四)中護(hù)坡寬度為0.6米,因此護(hù)坡占地應(yīng)為2517平方米，這部分不得算作“綠地”面積,應(yīng)予扣除。（原告提交的補(bǔ)充證據(jù)一竣工圖紙也證實(shí)，其中一幢樓房的長(zhǎng)：45.6米，寬：11.1米）。 3、根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB50180-93《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》11.0.2.4規(guī)定：“綠地面積應(yīng)按下列規(guī)定確定：（1）、宅旁（宅間）綠地面積計(jì)算的起止界應(yīng)符合本規(guī)范附錄A第A.0.2的規(guī)定：……距房屋墻腳1.5米。” 因此，距墻邊1.5米的范圍是不能計(jì)算綠地面積的，故即便按被告說(shuō)法改變?cè)O(shè)計(jì)取消散水護(hù)坡設(shè)置，距墻1.5米也是不能增加綠地率的。該部分面積經(jīng)原告計(jì)算應(yīng)為6292平方米。（計(jì)算方法周長(zhǎng)總長(zhǎng)4195米乘以1.5米等于6292平方米），這部分綠地面積應(yīng)予扣除。 4、被告為了通過(guò)驗(yàn)收，把必須鋪上水泥的硬化處理的一樓車庫(kù)通道，也種上草充數(shù)為綠地，總共有177個(gè)車位，按過(guò)每個(gè)過(guò)道長(zhǎng)4米乘以寬2米為8平方米計(jì)，應(yīng)為1416平方米。這些同樣是不能作為綠地面積的，這部分綠地面積也必須去除。 . 以上第3項(xiàng)綠地面積涵蓋第2項(xiàng)，因此，可以按第1項(xiàng)與第3項(xiàng)第4項(xiàng)，相加，實(shí)際短少的綠地面積高達(dá)1404+6292+1416=9112平方米?，F(xiàn)在小區(qū)實(shí)有的綠地實(shí)際只有17442平方米，比原規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)26554平方米，短少了9112平方米。因此，為了證明我們計(jì)算的可靠性和客觀性，我們已經(jīng)申請(qǐng)法庭委托客觀權(quán)威的中介機(jī)構(gòu)對(duì)綠地面積進(jìn)行實(shí)際測(cè)量鑒定。以證實(shí)上述數(shù)據(jù)。如果被告不同意鑒定，法庭也不同意鑒定，則請(qǐng)按照我們有事實(shí)證據(jù)和法律依據(jù)的計(jì)算方法作出上述認(rèn)定，確認(rèn)被告侵占了原告共有的綠地面積9112平方米。這樣，小區(qū)綠地實(shí)際被減少了三分之一之多，后果和情節(jié)都是十分嚴(yán)重的。 6、違反規(guī)劃設(shè)計(jì)不建護(hù)坡。 涉案小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙及竣工圖紙中，在建筑物墻根四周設(shè)計(jì)了“護(hù)坡”散水。但被告事實(shí)上沒(méi)有建造“護(hù)坡”散水。被告認(rèn)為涉案小區(qū)取消散水“護(hù)坡”的設(shè)計(jì)，是經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)部門的同意及取消散水“護(hù)坡”不會(huì)對(duì)建筑物產(chǎn)生影響且有利于小區(qū)環(huán)境的美觀與整潔。我們認(rèn)為，被告的這種辯解是不成立的： 1、被告取消散水“護(hù)坡”設(shè)置的行為違反了中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB50037-96《建筑地面設(shè)計(jì)規(guī)范》6.0.24：“建筑物四周應(yīng)設(shè)置散水、排水明溝或散水帶明溝”的規(guī)定； 2、被告對(duì)自己取消散水“護(hù)坡”設(shè)置的行為并沒(méi)有提供相應(yīng)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)可以取消散水“護(hù)坡”的規(guī)定，僅通過(guò)設(shè)計(jì)部門的同意即取消散水是不合法的；影響了房產(chǎn)的總體質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，是直接侵害購(gòu)房戶權(quán)益的行為。 3、被告最初的設(shè)計(jì)有散水設(shè)置，在竣工驗(yàn)收?qǐng)D紙中也設(shè)有散水 “護(hù)坡”，被告在質(zhì)證時(shí)認(rèn)為是當(dāng)時(shí)驗(yàn)收時(shí)圖紙?zhí)峁╁e(cuò)誤，難道被告對(duì)待行政機(jī)關(guān)的驗(yàn)收是如此草率？這豈是一句“圖紙搞錯(cuò)了”就能解釋得過(guò)去的？況且被告對(duì)自己應(yīng)當(dāng)提供的“正確的圖紙”也沒(méi)有提供證據(jù)證明； 4、被告出具的“書(shū)證九（一）工作聯(lián)系單”在建設(shè)局備案的驗(yàn)收材料中沒(méi)有該份工作聯(lián)系單，系被告事后補(bǔ)證，真實(shí)性不能認(rèn)定。 5、設(shè)計(jì)院出具取消散水設(shè)置的說(shuō)明是不合法的。被告是設(shè)計(jì)院的客戶，有直接的經(jīng)濟(jì)利益，本身與被告有利害關(guān)系，其“說(shuō)明”直接違反國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)準(zhǔn)則，不能作為證據(jù)采用；況且憑借這樣一份工作聯(lián)系單就改變國(guó)家的明文規(guī)定，也是不合法的沒(méi)有效力的； 6、設(shè)計(jì)院的說(shuō)明是事后提供的，不能證明當(dāng)時(shí)的真相。不具證據(jù)的有效性，不能作為證據(jù)采用。 因此，被告取消散水的行為直接違反了國(guó)家規(guī)定，也違反了被告自己作出的規(guī)劃設(shè)計(jì)，其取消散水的行為既沒(méi)有依據(jù)同時(shí)又沒(méi)有履行正常的程序，被告取消散水的行為是不合法的。應(yīng)當(dāng)按原告的請(qǐng)求判令補(bǔ)作。 三、關(guān)于被告行為的侵權(quán)構(gòu)成 . 1、被告違反了與原告的房屋買賣合同中的約定和義務(wù)，有直接過(guò)錯(cuò)。原、被告簽訂《購(gòu)房合同》，合同中示明了被告取得的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，要作為雙方買賣標(biāo)的的限定條件。被告應(yīng)按合同中約定的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行建設(shè)。同時(shí)，被告的售樓廣告及樓書(shū)中公示了小區(qū)總平面示意圖，也應(yīng)當(dāng)視為合同條款。原告已對(duì)被告此時(shí)取得的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)產(chǎn)生合同上的信賴和約定，被告應(yīng)按照（2003）浙規(guī)工證026477號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》規(guī)定的容積率及綠化率等條件進(jìn)行建設(shè)。但被告在實(shí)際建設(shè)中卻沒(méi)有嚴(yán)格按照土地、規(guī)劃部門審批的各項(xiàng)條件進(jìn)行建設(shè)，使得小區(qū)容積率、綠化率不符合雙方在合同中的約定。因此，雙方簽訂的購(gòu)房合同第1條及售樓廣告應(yīng)視為被告對(duì)原告的承諾，根據(jù)最高法院的司法解釋，樓書(shū)的宣傳屬于合同附件，對(duì)被告有直接的合同約束力。被告對(duì)這些約定是明知的，但其做法卻違反了雙方的約定。被告認(rèn)為已通過(guò)了行政機(jī)關(guān)的驗(yàn)收認(rèn)可，容積率沒(méi)有超出規(guī)定范圍，其辯解不能成立，而且被告增加建筑面積是事實(shí)存在，并已經(jīng)確認(rèn)，對(duì)國(guó)家規(guī)定的違反是明知故犯的。 . 2、被告的做法違反了法律規(guī)定?！墩憬?shí)施〈中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法〉辦法》第28條第1款第5項(xiàng)規(guī)定：“小區(qū)綠化率、房屋間距、容積率等外部環(huán)境以及其他配套設(shè)施與承諾（包括構(gòu)成要約的商業(yè)廣告）不相符的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)消費(fèi)者的要求負(fù)責(zé)退房，并承擔(dān)其他民事責(zé)任。”按此規(guī)定，被告也構(gòu)成了民事侵權(quán)。 . 3、被告的行為造成的損害后果及因果關(guān)系。其行為大大增加了小區(qū)的居住人口，大量增加了出入車輛，增加了擁擠程度，破壞了整個(gè)小區(qū)的設(shè)計(jì)和審批規(guī)劃，極大地降低了原告住房的價(jià)值和整體的居住環(huán)境質(zhì)量，并直接減少了原告所享有的土地使用權(quán)面積（被告車庫(kù)已做土地證和產(chǎn)權(quán)證），嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益。被告的行為，實(shí)際對(duì)全體原告既構(gòu)成了合同的違約，又構(gòu)成了財(cái)產(chǎn)侵權(quán)。是兩種民事違法行為的競(jìng)合。而本案中從全體業(yè)主來(lái)看，更加符合民事侵權(quán)的特征。屬于全體業(yè)主的共同共有的權(quán)益被侵犯。因此，原告選擇侵權(quán)訴求并要求賠償。 四、 關(guān)于車庫(kù)等相關(guān)面積必須計(jì)算建筑面積和容積率的法理依據(jù) . 本案訴訟中的第一個(gè)焦點(diǎn)，法庭已經(jīng)查明，就是建筑面積超過(guò)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)和銷售廣告26807平方米，這已經(jīng)沒(méi)有問(wèn)題，僅此一條，被告侵權(quán)已經(jīng)可以認(rèn)定。第二個(gè)焦點(diǎn)，是被告認(rèn)為按照寧波市的地方規(guī)定，其容積率可以不計(jì)算車庫(kù)，因此沒(méi)有超過(guò)。這種說(shuō)法能否成立？下面我們?cè)賹?duì)此進(jìn)行分析。 . 我們認(rèn)為，不但面積問(wèn)題被告嚴(yán)重超標(biāo)侵權(quán)，即使按容積率，被告也是嚴(yán)重違反規(guī)劃的。理由如下。 1、按被告事先領(lǐng)取的鄞州區(qū)建設(shè)局批準(zhǔn)的《商品房預(yù)售許可證》，準(zhǔn)予預(yù)售的總建筑面積為111950平方米，所有車庫(kù)面積均被劃去不準(zhǔn)銷售。但實(shí)際上，被告事后不但將這些超建的建筑面積上報(bào)規(guī)劃局備案，并實(shí)際進(jìn)行了銷售，同時(shí)做出了這些車庫(kù)的房產(chǎn)證、土地證。證明：（1）被告對(duì)可銷售面積擅自進(jìn)行了大規(guī)模超建，造成既成事實(shí)；（2）規(guī)劃建設(shè)部門事后違反事先的控制進(jìn)行了違法的認(rèn)可。（3）對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，則違反了事先的銷售時(shí)的承諾，大大增加了銷售面積。 2、國(guó)家建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》（建住房[2002]74號(hào)）明確規(guī)定：（一）、房屋層高：計(jì)算建筑面積的房屋，層高（高度）均應(yīng)在2.2米以上（含2.2米）； 3、國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局《房屋測(cè)量規(guī)范》GB/T17986-2000:第3.1.2條、房屋的建筑面積：房屋的建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積,包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高在2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。 4、國(guó)家建設(shè)部《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 50180-93局部修訂條文及其條文說(shuō)明第2.0.29條:建筑面積毛密度:也稱容積率:是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積(萬(wàn)┫/h┫) 或以居住區(qū)總建筑面積(萬(wàn)┫)的比值表示。 . 對(duì)于所有車庫(kù)的高度，被告在法庭上已經(jīng)確認(rèn)高度超過(guò)2.2米。所有的竣工圖和設(shè)計(jì)圖上的尺寸也都高過(guò)2.2米。 因此，按國(guó)家這些明確的國(guó)標(biāo)規(guī)定和建筑面積的概念解釋，被告超占的1119平方米建筑面積、地上車庫(kù)面積、地下車庫(kù)面積及車棚和附屬設(shè)施面積共計(jì)26807┫ ，不僅必須計(jì)入建筑面積，而且必須計(jì)算進(jìn)容積率。按被告上報(bào)的總建筑面積138757平方米與總用地面積80020平方米計(jì)算，容積率高達(dá)1.73,遠(yuǎn)超過(guò)原先土地出讓和規(guī)劃批準(zhǔn)的1.4。嚴(yán)重侵犯了原告的權(quán)益。 我們認(rèn)為容積率必須這樣計(jì)算的理由如下： 1、被告確認(rèn)地上車庫(kù)、地下車庫(kù)層高已超過(guò)2.2m。只要層高已達(dá)2.2米，就應(yīng)計(jì)入建筑面積，而容積率是以建筑面積為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算的，只要計(jì)入建筑面積，就會(huì)增加容積率。被告的地上車庫(kù)、地下車庫(kù)層高已達(dá)2.2米，依照國(guó)家規(guī)定，已計(jì)入建筑面積，且使得容積率比值增大。（原告補(bǔ)充證據(jù)一） 2、被告將這些面積已經(jīng)作為建筑面積上報(bào)規(guī)劃局備案，以便其銷售發(fā)證。因?yàn)椴粓?bào)這些面積將無(wú)法銷售和領(lǐng)證。反過(guò)來(lái)證明了建筑面積的真相。被告稱不用計(jì)算面積同其事實(shí)不符，只是為了應(yīng)付訴訟之用。（原告證據(jù)十一） 3、被告將這些地上車庫(kù)、地下車庫(kù)單獨(dú)出售，每個(gè)賣了6到8萬(wàn)。（原告補(bǔ)充證據(jù)二俞炳成的發(fā)票）自行車棚也作價(jià)出售，（原告證據(jù)六《附件四：合同補(bǔ)充協(xié)議》）可以審查原告同被告的合同，原告都支付了對(duì)價(jià)。 4、被告對(duì)車庫(kù)已經(jīng)申領(lǐng)了房產(chǎn)地、土地證。（見(jiàn)原告補(bǔ)充證據(jù)二） 可以證明完全是可以銷售、實(shí)際已經(jīng)銷售的建筑面積，按照國(guó)家規(guī)定，必須計(jì)算容積率。車庫(kù)做了土地證，是明顯的占用了業(yè)主的共有土地使用面積。鐵證如山。 五、 被告按寧波標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為車庫(kù)等面積可以不計(jì)算容積率的說(shuō)法根本不能成立 . 被告認(rèn)為車棚及車庫(kù)建筑等面積不應(yīng)計(jì)入容積率，其依據(jù)為《寧波市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》。這種觀點(diǎn)的錯(cuò)誤是一目了然的。 1、中國(guó)是法制統(tǒng)一的國(guó)家。法律沖突原則是法院審判的基本規(guī)則。法律沖突的基本原則是上位法高于下位法、新法優(yōu)于舊法、特定法優(yōu)于普通法、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)高于部頒標(biāo)準(zhǔn)，部頌標(biāo)準(zhǔn)高于地方標(biāo)準(zhǔn)和企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。按照法律沖突的這些原則，本案應(yīng)當(dāng)適用寧波市的規(guī)定還是國(guó)家的規(guī)定，已經(jīng)是十分清楚的法律原則性問(wèn)題。這是法庭的基本審判規(guī)則，根本沒(méi)有爭(zhēng)議的必要。 2、被告提供的寧波市政府1999年批準(zhǔn)市規(guī)劃局的文件《寧波市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，只是沒(méi)有立法權(quán)的“地方政府批準(zhǔn)的下屬局的規(guī)范性文件”等級(jí)。其效力根本不及建設(shè)部及國(guó)家有關(guān)技術(shù)規(guī)定等“部門規(guī)章”的效力。其內(nèi)容與國(guó)家規(guī)章相沖突；應(yīng)當(dāng)適用國(guó)家規(guī)章。 3、從發(fā)布時(shí)間上看，寧波市政府批準(zhǔn)的規(guī)劃局的《技術(shù)規(guī)定》發(fā)布于1999年，而建設(shè)部、國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督局的規(guī)定發(fā)布于2000年以后，從時(shí)間上分析，應(yīng)當(dāng)新法優(yōu)于舊法。遵從建設(shè)部、國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督局的規(guī)定。 4、根據(jù)特定法優(yōu)于普通法的原則，最相近法律的適用效力高于關(guān)聯(lián)性較遠(yuǎn)的法律規(guī)范?！秾幉ㄊ谐鞘幸?guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》只是針對(duì)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)控制而制定，其“附表一”是針對(duì)“控制指標(biāo)”，不是對(duì)具體測(cè)量規(guī)范的規(guī)定。而國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》則是明確針對(duì)房產(chǎn)驗(yàn)收測(cè)量的，具有明確的針對(duì)性。 5、《寧波市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》第三章表二注4的條款，只是一個(gè)說(shuō)明性的注解，不是正式文件的正文。其內(nèi)容直接違反國(guó)家部委規(guī)章，系無(wú)效的越權(quán)解釋，不能采用。且其基本文義不通、語(yǔ)法歧義。附表一的說(shuō)明說(shuō)：“地下室，停車庫(kù)等附屬設(shè)施時(shí)，其面積可不計(jì)入容積率?！彪m然文句不通，立法技術(shù)混亂，但從字面理解，是指作為附屬設(shè)施時(shí)可以不計(jì)?，F(xiàn)在被告將這個(gè)超過(guò)2.2米高度房產(chǎn)進(jìn)行了銷售，并發(fā)給買房戶房產(chǎn)證和土地證，根本不是附屬設(shè)施。因此，即便按寧波規(guī)定來(lái)理解，在本案中被告也已經(jīng)違反，不是附屬設(shè)施在銷售的房產(chǎn)，必須計(jì)算建筑面積和容積率。 因此，被告的行為不但增加了建筑面積，也增加了涉案小區(qū)的容積率，必須按國(guó)家規(guī)章嚴(yán)格計(jì)算建筑面積和容積率，任何企業(yè)和機(jī)關(guān)都無(wú)權(quán)違反而自作解釋。 六、關(guān)于規(guī)劃局的已經(jīng)驗(yàn)收能否作為被告免責(zé)的理由 . 被告的另一個(gè)借口和理由是他們已經(jīng)經(jīng)過(guò)了驗(yàn)收，已經(jīng)獲得了規(guī)劃局的批準(zhǔn)備案，因此他們的行為合法。原告要對(duì)此提出異議，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行行政訴訟，撤銷規(guī)劃局的驗(yàn)收行為。這是被告想草船借箭的一個(gè)技巧，想把火引到政府頭上，拉政府機(jī)關(guān)當(dāng)擋箭牌，讓政府機(jī)關(guān)為其嚴(yán)重侵權(quán)行為承擔(dān)責(zé)任。 應(yīng)當(dāng)指出，本案的鄞州區(qū)規(guī)劃局的驗(yàn)收審查存在著嚴(yán)重違規(guī)和不負(fù)責(zé)任、不嚴(yán)格依法辦事的事實(shí)。但這屬于另一個(gè)法律關(guān)系。原告會(huì)通過(guò)另外的途徑同他們討說(shuō)法。但是，在本案中，原告只同本案被告進(jìn)行民事侵權(quán)的訴訟。政府機(jī)關(guān)的驗(yàn)收行為，并沒(méi)有掩蓋和豁免被告的違法侵權(quán)行為的責(zé)任。因?yàn)榭陀^事實(shí)并沒(méi)有因?yàn)橐?guī)劃局的違法認(rèn)可而有任何改變。 . 第一，行政認(rèn)可不等于原告認(rèn)可。原告是針對(duì)被告的建筑面積增加小區(qū)人口擁擠影響總體居住質(zhì)量而提出起訴。而建筑面積增加26000多平方米是規(guī)劃驗(yàn)收中也已經(jīng)確認(rèn)的。 . 第二，被告行為不單是違反了規(guī)劃的問(wèn)題，還違反了銷售廣告中對(duì)買房戶的承諾。這一點(diǎn)同政府驗(yàn)收不驗(yàn)收是沒(méi)有關(guān)系的。 . 第三，鄞州規(guī)劃部門驗(yàn)收認(rèn)可，已經(jīng)被證明是直接違反國(guó)家規(guī)定的。實(shí)際增加的建筑面積，按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)必須計(jì)算容積率。規(guī)劃局對(duì)這樣嚴(yán)重的超標(biāo)，本應(yīng)處罰。寧波市的地方性做法，是他們自己制訂的，他們的理解是錯(cuò)誤的，是任意的解釋。一旦走上法庭，必須按國(guó)家法律原則進(jìn)行司法審查。 . 第四，驗(yàn)收測(cè)量是中介機(jī)構(gòu)的行為，規(guī)劃局只是對(duì)其驗(yàn)收結(jié)果的備案登記和認(rèn)可。并不是行政決定行為。就像交警隊(duì)對(duì)交通事故的處理責(zé)任認(rèn)定，當(dāng)事人不服告到法院，法院可以重新審查對(duì)責(zé)任另行判定，并不以行政認(rèn)定為最終依據(jù)。 . 第五、鄞州規(guī)劃局的行政行為有直接違法的硬傷，無(wú)法采信。其《規(guī)劃許可證》副本和正本登記的建筑面積相差高達(dá)5264平方米。（包括車庫(kù)差異4145，處罰超占面積1119）。對(duì)于一個(gè)局發(fā)出的正副本，本應(yīng)嚴(yán)格一致，本案中竟有這樣的差異。被告拿到的規(guī)劃許可證已經(jīng)被查明數(shù)據(jù)是完全錯(cuò)誤的，規(guī)劃局同房地產(chǎn)公司之間有什么瓜葛，原告一直是有上訪反映的。但不屬本案審查的范圍。 因此，被告以規(guī)劃局作為自己的擋箭牌是沒(méi)有用的。本案必須透過(guò)規(guī)劃局的驗(yàn)收登記行為，直接審查真相，查明被告有沒(méi)有侵犯原告的權(quán)益。 七、關(guān)于綠地面積實(shí)地測(cè)量鑒定的必要性 . 我們?cè)谂e證期內(nèi)多次向法庭提出了要求委托中介測(cè)量機(jī)構(gòu)對(duì)小區(qū)綠地面積進(jìn)行測(cè)量鑒定的申請(qǐng)。在此，我們?nèi)匀灰蚍ㄍブ厣赀@一要求。希望法庭能夠予以采納。原因在于： 1、原告在舉證期間已向法庭提出要求對(duì)小區(qū)綠地進(jìn)行測(cè)量的申請(qǐng)，并表示愿意支付綠地測(cè)量的費(fèi)用，對(duì)于原告以查清本案綠地面積事實(shí)的合理申請(qǐng)，法庭應(yīng)當(dāng)依法予以批準(zhǔn)。對(duì)于一審原告有明確請(qǐng)求的鑒定，而不進(jìn)行鑒定的，將可能成為二審認(rèn)定的重大事實(shí)不清的情由。 2、本案的事實(shí)證據(jù)，證明了進(jìn)行這樣的實(shí)地測(cè)量鑒定是必要的，是法庭作出正確判斷的必要前提。詳細(xì)事實(shí)在第一部分論證被侵權(quán)事實(shí)中已經(jīng)陳述。 3、測(cè)繪院進(jìn)行綠地測(cè)量的行為屬于中介機(jī)構(gòu)行為，不屬于政府授權(quán)行為，因此其不屬于行政訴訟范疇，不應(yīng)作為行政訴訟前置程序。被告這樣主張，是想把矛盾引向政府，讓政府為其當(dāng)擋箭牌。法院完全可以依據(jù)當(dāng)事人申請(qǐng)進(jìn)行客觀的重新鑒定。 4、本案是民事侵權(quán)案件，應(yīng)以查清案件事實(shí)為主。雖然涉案小區(qū)已通過(guò)竣工驗(yàn)收，綠地面積數(shù)據(jù)已得到行政部門的認(rèn)可，但只要有證據(jù)證明和事實(shí)表明被告的綠地面積中含有應(yīng)當(dāng)扣除的面積而沒(méi)有扣除，那么在司法程序中應(yīng)當(dāng)直接對(duì)這部分事實(shí)予以認(rèn)定，而無(wú)須要先通過(guò)行政程序撤銷行政機(jī)關(guān)的認(rèn)定。 5、 原測(cè)量適用的規(guī)范錯(cuò)誤，有必須進(jìn)行重新測(cè)量的必要。被告委托的測(cè)繪院進(jìn)行測(cè)繪的作業(yè)依據(jù)是《城市測(cè)量規(guī)范》CJJ8―99，而原告認(rèn)為應(yīng)按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 50180-93局部修訂（2002年）規(guī)定執(zhí)行。該《規(guī)范》11.0.2.4規(guī)定：“綠地面積應(yīng)按下列規(guī)定確定：（1）、宅旁（宅間）綠地面積計(jì)算的起止界應(yīng)符合本規(guī)范附錄A第A.0.2的規(guī)定：……距房屋墻腳1.5米”。兩依據(jù)從內(nèi)容上分析,《城市測(cè)量規(guī)范》沒(méi)有關(guān)于城市居住區(qū)測(cè)量具體規(guī)范的內(nèi)容；從時(shí)間上分析, 《城市測(cè)量規(guī)范》為1999年施行，而《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》為2003年修訂施行。應(yīng)當(dāng)適用《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》。被告委托的測(cè)量機(jī)構(gòu)明顯違反這一規(guī)定，結(jié)果錯(cuò)誤。因此，測(cè)繪院的測(cè)量面積應(yīng)當(dāng)予以否定。 6、綠地面積多少是本案法庭總結(jié)的審理焦點(diǎn)，有必要查明。這一事實(shí)將直接影響到法庭的判決依據(jù)和原告訴求的實(shí)現(xiàn)。 . 因此，我們要求法庭對(duì)于有如此清楚的違法測(cè)量事實(shí)存在的情形，應(yīng)本著查清真相的審判宗旨，委托客觀中立的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)量鑒定，以使這個(gè)影響巨大的案件辦成鐵案。 八、 關(guān)于原告訴訟請(qǐng)求賠償額的計(jì)算方法 . 確定本案的訴訟請(qǐng)求是一個(gè)難點(diǎn)。為了使侵權(quán)損害計(jì)算有據(jù)，并切實(shí)可行，我們按被告的侵權(quán)獲利對(duì)被告進(jìn)行侵權(quán)追償。 1、多建獲利： 對(duì)于計(jì)算的可銷房產(chǎn)基數(shù)，以被告自己上報(bào)的擴(kuò)大的建筑面積作為計(jì)算依據(jù)，為26807平方米。 對(duì)于其銷售價(jià)格，我們對(duì)447戶原告所有合同價(jià)格進(jìn)行了登記和核對(duì)，并算出住宅均價(jià)為4277元/平方米；店面價(jià)格從9000到13200元/平方米，取1萬(wàn)為中間值。增加店面已經(jīng)有規(guī)劃局的資料是1119平方米。地上車庫(kù)177個(gè)（竣工驗(yàn)收測(cè)量資料），每個(gè)為6到8萬(wàn)，取平均值7萬(wàn)。地下車位189個(gè)（原告證據(jù)三規(guī)劃附圖）。 因此，店面銷售收入為1119萬(wàn)元；地上車庫(kù)銷售收入為1239萬(wàn)元。地下車庫(kù)為1323萬(wàn)元。除去上述店面1119平方米和車位10756平方米的其他尚余建筑面積，為14932平方米。按均價(jià)4277元/平方米計(jì)算，為6386萬(wàn)元。上述合計(jì)，被告侵權(quán)可得增加的銷售收入為8828萬(wàn)元。 . 由于被告擴(kuò)大的建筑面積已經(jīng)沒(méi)有土地成本。只有土建安裝成本，按高取造價(jià)平均1000元/平方米計(jì)（被告證據(jù)十），其建筑成本為2680萬(wàn)元，其可得利潤(rùn)為6148萬(wàn)元。 2、綠地賠償 . 減少的綠地面積部分給業(yè)主造成的損失金額計(jì)算： . 按整個(gè)小區(qū)各項(xiàng)因素給業(yè)主所享有的利益為100%來(lái)算，按法官裁量和適當(dāng)有利于房產(chǎn)商的計(jì)算原則，減少的綠地占整個(gè)利益的5%（杭州仲裁和法院判決慣例）。這5%應(yīng)在業(yè)主支付的購(gòu)房款中得到體現(xiàn)。因此，我們按業(yè)主購(gòu)買的住宅、店鋪面積所支付的購(gòu)房款的5%計(jì)算：為（住宅123118平方米+商鋪7128平方米）（被告上報(bào)及規(guī)劃證正本數(shù)據(jù)）?4277（房屋每平方均價(jià)）?5%=2785萬(wàn)元。 . 因此，被告應(yīng)當(dāng)賠償給原告綠地面積損失2785萬(wàn)元。 . 以上兩項(xiàng)計(jì)侵權(quán)賠償額確定為:6148+2785=8933萬(wàn)元。 3、被告所述虧損不能成立 （1）被告稱他們多建建筑面積沒(méi)有獲利，反而虧損。這是不能成立的。這種說(shuō)法沒(méi)有任何證據(jù)可以證實(shí)，也同房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中少批多建拼命擴(kuò)大容積率獲取暴利的事實(shí)不符。開(kāi)發(fā)商不可能通過(guò)自己的行為主動(dòng)讓虧損產(chǎn)生。被告制作的“自行車棚及地下汽車庫(kù)說(shuō)明”是被告單方面的陳述，不是證據(jù)，不具有法律效力；對(duì)于涉及的可銷面積、按實(shí)用面積出售、售價(jià)等說(shuō)法和數(shù)據(jù)均沒(méi)有提供相應(yīng)的證據(jù)，不能采信。 . 被告提供的“說(shuō)明”中地下車庫(kù)和自行車棚的造價(jià)僅是被告單方的估價(jià)，且亦沒(méi)有經(jīng)過(guò)工程審計(jì)機(jī)構(gòu)的審計(jì)和確認(rèn)，沒(méi)有法律效力；被告提供的“建筑工程結(jié)算書(shū)”沒(méi)有由決算相關(guān)部門在每頁(yè)上蓋章或簽字，不具有法律效力。 （2）被告所建造的這些設(shè)施中，地上車庫(kù)、地下車庫(kù)、自行車棚（被告陳述是按實(shí)用面積1000元/平方米單獨(dú)計(jì)價(jià)）已被被告單獨(dú)出售，產(chǎn)生利潤(rùn)。其他設(shè)施的造價(jià)已被被告計(jì)入商品房總建筑成本，土地成本已經(jīng)攤?cè)肫渌ㄖ娣e中。按照慣例，附送的車棚，在建筑成本中都已經(jīng)攤?cè)肫渌两ǔ杀?。被告將這樣的設(shè)施全部車棚按1000元/平米、車庫(kù)每個(gè)6到8萬(wàn)元進(jìn)行銷售，實(shí)際上產(chǎn)生的是凈利潤(rùn)。因此其所述的虧本是不存在的。 （3）同時(shí)，被告關(guān)于虧本的辯解，不能否定被告增加總建筑面積和容積率的侵權(quán)事實(shí)，從而對(duì)原告所構(gòu)成的侵權(quán)。 4、原告訴求 . 原告在本案中只主張賠償5000萬(wàn)，是因?yàn)榭紤]到本案還有一些其他購(gòu)房戶沒(méi)有參加訴訟，其共有權(quán)益中有他們的權(quán)益，本案原告不能全部涵蓋本案的索賠額。447戶原告購(gòu)房套數(shù)為452套（其中部分原告一戶購(gòu)兩套以上的情況），其他購(gòu)房戶可以就自己的權(quán)益另行起訴主張權(quán)利。 合議庭各位法官： . 綜上所述，我們認(rèn)為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)亮點(diǎn)，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了貢獻(xiàn)。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也是近年來(lái)問(wèn)題最多、群眾意見(jiàn)最大的領(lǐng)域。有的開(kāi)發(fā)商為了為自己獲取暴利，不惜以各種方法侵占消費(fèi)者的權(quán)益。由于業(yè)主的分散性和訴訟的復(fù)雜性，好多房地產(chǎn)商的不良行為沒(méi)有得到國(guó)家法律的有力制約。本案原告能夠這樣團(tuán)結(jié)，能夠拿起法律武器，以理性的方式同被告到法院討說(shuō)法，由法院作出公正的截?cái)啵请y能可貴的。我們期望法院會(huì)給他們一個(gè)合理合法的判決。我們認(rèn)為，被告的行為已經(jīng)嚴(yán)重地侵犯了原告的合法權(quán)益。他們?yōu)楂@取巨額開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，不惜違反土地使用計(jì)劃和預(yù)定規(guī)劃，不正當(dāng)?shù)孬@得規(guī)劃局的默認(rèn)和違規(guī)認(rèn)可，如此大量地增加建筑面積，故意地大規(guī)模地進(jìn)行違規(guī)建設(shè)，嚴(yán)重?fù)p害了全體原告的權(quán)益。對(duì)這樣的嚴(yán)重侵權(quán)行為，請(qǐng)法庭以客觀冷靜的態(tài)度，跳出一般民事侵權(quán)訴訟的思維，進(jìn)行嚴(yán)格公正的判決。支持原告的合理訴訟請(qǐng)求。 . 以上意見(jiàn)，請(qǐng)法庭予以考慮、采納。 . 謝謝法庭。 . . . . . . . 原告一審代理人： . . . . . 浙江京衡律師事務(wù)所 . . . . . 陳有西 律師 黃海萍 律師 . . . . . 楊學(xué)群 律師 孔夏雨 律師 . . . . . . . 2006年3月23日